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Alquiler con opción a compra

El contrato de alquiler con opción de compra es un contrato atípico, no regulado expresamente en la Ley, aunque se ha recogido a efectos registrales en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario. Por el contrato de opción a compra una parte concede a otra la facultad de decidir sobre la celebración o no de un contrato, dentro de unos términos y plazo fijados.


Este contrato puede ser independiente, configurándose como un contrato autónomo o ir unido a otro contrato como suele ser el de arrendamiento.


El contrato de arrendamiento con opción a compra es una modalidad de contrato de alquiler que incorpora además una opción a compra por la que el inquilino podrá adquirir la vivienda arrendada dentro del plazo de tiempo estipulado. Es, por tanto, un contrato híbrido que incorpora un contrato de alquiler y un contrato de opción a compra.


El contrato prevé además de todos los términos que regirán el arrendamiento de la vivienda, una facultad de compra al inquilino que podrá ejercitar en los términos pactados entre las partes y dentro del plazo para el ejercicio de tal derecho.


La opción a compra, una vez pactada, no requiere actividad posterior de las partes, basta con la mera expresión de voluntad del arrendatario para que el contrato de compraventa sea obligatorio para el propietario.


Ventajas y desventajas


Corresponde al arrendatario la facultad en exclusiva de decidir sobre la celebración o no de la compraventa, por lo que si el arrendatario finalmente decidiera no ejercitar su derecho, el propietario no tendrá ninguna facultad para obligarle.


Si finalmente se consuma la compraventa, el desembolso realizado mientras la vivienda ha sido arrendada no habrá sido el vano, pues dicho importe formará parte del precio de adquisición del inmueble, estará invirtiendo en la posterior compra del inmueble. Por el contrario, si la compraventa no llegara a realizarse, el inquilino perderá las rentas entregadas al arrendador, además de la prima por la opción a compra si la hubiera.


El arrendamiento con opción a compra supone una menor carga financiera para el inquilino, que el caso de optar por una compraventa inicialmente debería entregar al propietario la cantidad pactada para la venta del inmueble, mientras con la opción a compra llegado el momento de adquisición del inmueble el inquilino ya habrá satisfecho parte de su precio en cuotas y en su caso prima, que serán descontadas del importe de la compraventa.


Lo que se traduce en una ventaja para el inquino no lo es tanto para el propietario, quien no recibirá inicialmente el precio de la venta del inmueble, son que por el contrario recibirá mensualmente una renta y, solo si finalmente se ejercitase por el inquilino la opción de compra, recibirá el restante importe


Por otro lado, el precio de la compraventa, junto con otros términos se plasma en el contrato de compraventa. Esto conlleva a que el precio no se verá afectado por subidas o bajadas en los precios del mercado, por lo que si el mercado inmobiliario experimentara una bajada el arrendatario deberá satisfacer, en el caso de ejercitar la opción de compraventa, el importe pactado inicialmente a pesar de ser superior al de mercado en el momento de hacerse efectiva la adquisición. Para el supuesto de que el mercado inmobiliario experimentase una subida, estaríamos en el supuesto contrario.


La inscripción de la opción a compra


Según el artículo 14 del Reglamento hipotecario, es inscribible en el registro de la propiedad el contrato de opción de compra, siempre que reúna los siguientes requisitos:



  1. Convenio expreso de las partes para que se inscriba.

  2. Precio estipulado para la adquisición de la finca, y en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción. El precio estipulado puede no estar concretado, aunque sí deber ser susceptible de determinación.

  3. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.


En el arriendo con opción de compra la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento.


La prima en el contrato de opción de compra


No es imprescindible aunque si recomendable para el propietario fijar una prima inicial por el derecho a la opción a compra. Esta prima operará como penalización para el caso de que finalmente el inquilino no ejercitara su facultad de compra de la vivienda. Así si llegado el termino pactado para el ejercicio de este derecho el arrendatario no hubiera ejercitado su opción a compra este perdería además de rentas invertidas en el arrendamiento, la prima fijada por la opción.

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