Acceso abogados 

Contrato de alquiler de vivienda

El contrato de arrendamiento de inmuebles es uno de los contratos más habituales que podemos encontrar en nuestro Ordenamiento Jurídico. Este contrato viene principalmente regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos. (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos) que establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda. Esta Ley ha sido objeto de varias revisiones, la última el junio de 2013.


Duración del contrato de arrendamiento


La duración será pactada entre las partes, aunque la ley establece una prorroga obligatoria se reduce de tres años si las partes no comunican su deseo de poner fin al contrato. Superado el periodo de prorroga obligatoria, la ley concede un año más de prórroga tácita.


El arrendador puede recuperar la vivienda finalizado el primer año de arrendamiento si la necesita para él, familiares directos o cónyuge comunicándolo al inquilino con una antelación de como mínimo de dos meses. Tras los primeros seis meses de contrato, el arrendatario puede rescindir el contrato siempre que avise con una antelación mínima de, un mes.


Pago de las rentas


El pago de las rentas deberá hacerse conforme a lo acordado en el contrato de arrendamiento. Generalmente se establece una obligación de pago que deberá satisfacer el arrendatario con carácter mensual en los primeros días de mes. A falta de pacto señala la LAU que el pago de la renta deberá realizarse dentro de los 7 primeros días de cada mes. En cuanto al lugar de pago, el pago deberá efectuarse en lugar y por el procedimiento que acuerden las partes, o en su defecto, en metálico en la vivienda arrendada.


La fianza del contrato de alquiler


La fianza constituye una garantía al arrendador de cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones  contractuales


A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas. Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Finalizados estos tres años, cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una mensualidad.


Además en el contrato las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento de sus obligaciones por el arrendatario. Esta garantía consistirá en una suma adicional a la fianza.


La fianza deberá ser devuelta al arrendatario en el plazo de 30 días desde la finalización del contrato. El arrendatario deberá devolver la vivienda arrendada al concluir el contrato en el estado en el que la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. Si hubiera algún desperfecto en el inmueble imputable al arrendatario, el arrendador podrá deducir del importe de la fianza aquella cantidad necesaria para subsanarlo.


Inscripción registral del arrendamiento


El contrato de arrendamiento podrá ser inscrito en el Registro de la Propiedad. En este supuesto, si el propietario vendiera el inmueble, el inquilino podrá permanecer en el mismo hasta la finalización del contrato suscrito incluidas todas sus prorrogas y serán oponibles al nuevo titular del inmueble todas las cláusulas contractuales inscritas. 


Resolución del contrato


La resolución del contrato de arrendamiento, también conocida, aunque erróneamente, como “rescisión del contrato de arrendamiento” supone que el arrendatario deberá dejar libre la vivienda y disposición del arrendatario.


Las causas de resolución son múltiples. El contrato podrá resolverse llegado a término, de mutuo acuerdo por ambas partes, por incumplimiento de las obligaciones en el previstas o por cualquiera de las causas que en él se prevean. Debemos recordar que, en su caso, la parte que desee poner fin al contrato deberá preavisar a la otra parte en los plazos de preaviso que establezca el contrato o en su defecto en la Ley.


Es recomendable que la finalización del contrato se haga constar en un documento firmado por las partes en el día que se abandone efectivamente el inmueble donde, además, se haga constar si queda alguna cantidad pendiente de pago (recibos o suministros), así como una enumeración de aquellos defectos, si los hubiera, que fueran imputables al inquilino.

  • Compartir en Google +
  • Compartir en LinkedIn