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Modelo de contrato de compraventa de vivienda

El contrato de compraventa de vivienda es un contrato típico que se regula en el Código Civil, dentro del título IV, en los artículos 1445 y siguientes. Es uno de los contratos más frecuentes en la vida diaria, principal medio de transmisión de dominio inter vivos y de adquisición de riqueza.


Por la compraventa el vendedor se obliga a entregar al comprador la posesión de una cosa, garantizando el pacifico disfrute de la cosa vendida. El comprador, a cambio, tendrá la obligación de entrega un precio al vendedor que podrá consistir en una suma dinero o signo que lo represente.


Se trata de un contrato bilateral, consensual y oneroso, suscrito entre dos partes, comprador y vendedor, que se perfecciona por el mero consentimiento de las partes intervinientes. Las obligaciones principales que se derivan del contrato de compraventa son la entrega de la cosa por el vendedor y el pago del precio.


El contrato de compraventa podrá tener como objeto cualquier tipo de bien, mueble o inmueble. En el presente caso tratamos del contrato de compraventa sobre bien inmueble, en concreto sobre vivienda.


Contenido del contrato


En el encabezamiento del documento se especifica el lugar y fecha en de celebración del contrato. Seguidamente se concretaran los datos identificativos de los intervinientes en el contrato. Si se tratara de personas físicas, deberá especificarse en que concepto suscriben el contrato, ya que estas pueden actuar en nombre propio o en representación de persona jurídica o de una tercera persona.


En cuanto a la descripción de la vivienda, se hará referencia a los metros construidos y útiles, así como la cuota de participación en elementos comunes en su caso, y haciendo constar igualmente la referencia catastral. Para obtener dicha descripción podemos solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad donde además comprobaremos las cargas y gravámenes que la misma pudiera tener. Así mismo se deberá hacer constar si la vivienda soporta algún tipo de carga o gravamen (hipoteca etc…) y al corriente del pago de impuestos. Así mismo deberá constar si el momento de efectuarse la compraventa la vivienda estuviera arrendada.


El precio tiene que ser cierto y quedar perfectamente fijado en el contrato. En cuanto al pago, debe concretarse en el contrato la forma de pago que podrá ser al contado en el momento de la forma o aplazado, estableciéndose en el contrato un calendario de pagos.


En las clausulas se hace constar el objeto del contrato, el precio, la forma de pago así como otras disposiciones, pactos y condiciones acordadas por las partes.


Obligaciones de las partes


Son obligaciones del vendedor entregar el inmueble en el plazo y lugar pactados en el contrato el saneamiento por evicción y por vicios ocultos, así como la obligación de conservar el inmueble objeto del contrato hasta su entrega al comprador. El vendedor responderá además de la posesión pacifica de la cosa vendida.


Son obligaciones del comprador el pago del precio convenido en el lugar y plazo fijados para ello y la obligación de recibir el bien objeto del contrato.


¿A qué impuestos está sujeto el contrato?


La compra de una vivienda estará sujeta al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o del I.V.A., según sea vivienda de segunda mano o de nueva construcción o de nueva construcción cuyo importe será soportado por el adquirente.


En cuanto al Impuesto sobre Bienes Inmuebles o IBI, cuyo devengo se produce el día 1 de enero de cada año natural, estará obligado a pagarlo quien resulte propietario del inmueble en esa fecha, con independencia de una posterior trasmisión.


El impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos o plusvalía será pagado por la parte VENDEDORA.


Certificado de eficiencia energética


Desde el 1 de junio de 2013,  para los contratos de compraventa que se celebren de edificios o viviendas, el propietario deberá disponer del correspondiente Certificado de eficiencia energética que deberá entregar al comprador.


Elevación a escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad


La compraventa podrá instrumentalizarse en documento privado, esto es, sin intervención de un notario y con la única intervención de las partes. Si la compraventa se consuma en documento privado, cualquiera de las partes podrá exigir de la otra su elevación a documento público, pudiendo, en caso de que la otra parte se niegue, solicitar la intervención judicial.


Por tanto la firma de compraventa en documento privado deberá posteriormente elevarse a público formalizándose en escritura Notarial, esto es requisito imprescindible para poder inscribirse en el correspondiente Registro de la Propiedad y obtener completa protección del negocio jurídico que se ha celebrado. La inscripción es el elemento que aporta la eficacia de la adquisición frente a terceros.

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