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Contrato privado de promesa de compraventa con arras penitenciales

El contrato  privado de promesa de compraventa es un acuerdo suscrito entre las partes con carácter previo a la suscripción de un contrato de compraventa. En este documento se recoge la voluntad o promesa de las partes de formalizar un futuro contrato de compraventa. Para garantizar dicho cumplimiento es posible que las partes acuerden la entrega de una cantidad de dinero en concepto de arras penitenciales.


Las arras penitenciales


En el Ordenamiento jurídico Español encontramos diversos tipos de arras. Denominamos arras penitenciales, en el ámbito de la compraventa que es el que nos ocupa, a aquel acuerdo o negocio jurídico por el que se reserva el derecho de compra sobre una vivienda. Esta reserva se garantiza  mediante la entrega de una cantidad de dinero. Este documento prueba la existencia de un acuerdo entre dos partes donde muestran su voluntad de formalizar un futuro contrato de compraventa, pero la celebración del contrato de promesa de venta de un inmueble no es en sí mismo un contrato de compraventa.


El Código Civil Español regula las arras penitenciales para el contrato de compraventa en un único y breve artículo, el artículo 1454 que señala que: "Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”. La pérdida de las cantidades entregadas por el comprador, o en su caso la devolución por duplicado de las cantidades por el vendedor viene dada por el mero desistimiento de las partes de la formalización de la compraventa, no siendo en ningún caso necesario la prueba de un daño o perjuicio derivado del incumplimiento. Las arras penitenciales son por tanto “una penalización económica” a la parte que unilateralmente decide no formalizar la compraventa del inmueble.


Contenido del contrato de compraventa con arras penitenciales


En el contrato de promesa de venta el futuro comprador se compromete a adquirir la vivienda dentro del plazo y bajo las condiciones acordadas entre las partes en dicho contrato, con la salvedad de que cualquiera de ellas podrá desistir de la compraventa lícitamente perdiendo la cantidad entregada como arras (si quien desiste de la compraventa es el comprador) o debiendo devolver las cantidades recibidas por duplicado (si quien desiste es el vendedor).


Las arras penitenciales por tanto no obligan a la perfección de un contrato de compraventa sobre el inmueble ya que prevén expresamente la posibilidad de desistimiento de cualquiera de las partes.


Destacar que es importante que se desprenda que las cantidades entregadas lo son el concepto de arras penitenciales ya que en caso contrario se entenderá que las cantidades entregadas lo son en concepto de arras confirmatorias. Estas últimas prueban la existencia de un contrato pero en principio no faculta a las partes a resolverlo. Así la doctrina y jurisprudencia mayoritaria entienden que a falta de indicación, las cantidades entregadas se entenderán en concepto de arras confirmatorias cuya entrega se hace a cuenta del precio final.


El documento debe reflejar claramente que las cantidades se entregan en concepto de arras, así como su condición de penitenciales, esto es la posibilidad de resolver unilateralmente por cualquiera de las partes el compromiso de compraventa perdiendo en su caso el comprador la cantidad entregada o devolviendo en doble de las cantidades recibidas si el desistimiento fuera imputable al vendedor.


Así mismo esencial que en este contrato se fije un plazo máximo para la formalización de la compraventa.


En cuanto a la cantidad entregada en concepto de arras y su forma de pago dependerá de lo que acuerden las partes pues la Ley no exige cuantía o forma de pago determinada. Generalmente el importe entregado en concepto de arras se deducirá finalmente del precio de la compraventa si esta llegara a formalizarse, esto es las cantidades entregadas en concepto de arras o señal serían parte del pago del comprador al vendedor, aunque entregadas con anterioridad a la formalización de la compraventa. Por ello es importante hacen constar en el contrato la mención expresa de que estas cantidades se aplicarán al precio.


Así mismo es recomendable que este acuerdo recoja todos los datos de la futura compraventa procediendo a identificar la vivienda y sus características, así como el precio, forma de pago y gastos derivados de la compraventa del inmueble.

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